Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, İstanbul’daki bir iş yerinin kira bedeline ilişkin davada, yalnızca son kira sözleşmesinin tarihinin esas alınamayacağına karar verdi. Daire, kira ilişkisinin 2005’te başlaması ve 2018’de yapılan sözleşmenin mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmek amacı taşıması iddiasının da araştırılması gerektiğini belirterek yerel mahkemenin kararını bozdu.
Kira bedelinin 39 bin liraya çıkarılması istendi
Dava konusu iş yerini 2005’te kiraya veren mülk sahibi, 2021 yılında aylık 22 bin lira olarak ödenen kira bedelinin bölgedeki emsal ve rayiç değerlere göre düşük kaldığını ileri sürdü.
Mülk sahibi, kira bedelinin aylık 39 bin liraya çıkarılması talebiyle dava açtı.
Sulh hukuk mahkemesi ise taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018’de yenilendiğine dikkat çekti. Mahkeme, dava tarihi itibarıyla bu sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin hak ve nesafet kurallarına göre yeniden belirlenemeyeceğine karar verdi.
Davacının istinaf başvurusu da İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi tarafından reddedildi.
Yargıtay: Kira ilişkisinin başlangıcı araştırılmalı
Dosyayı temyiz incelemesinden geçiren Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin yalnızca 2018 tarihli sözleşmeyi esas almasını yeterli bulmadı.
Yargıtay kararında, kira ilişkisinin 2005’te başladığına ve 2018 tarihli sözleşmenin yeni bir kira ilişkisi oluşturmak amacıyla değil, mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmek amacıyla düzenlendiğinin ileri sürüldüğüne dikkat çekildi.
Daire, mahkemenin kira sözleşmesinin gerçek başlangıç tarihini ve 2018’de belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiç değerlere uygun olup olmadığını araştırması gerektiğini belirtti.
5 yıl dolmadan kira yeniden belirlenebilir mi?
Yargıtay’ın kararında, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli belirlenirken yalnızca endeks değişiminin değil, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerinin de dikkate alınması gerektiği hatırlatıldı.
Daire, yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiç değerlere uygun olmadığının tespit edilmesi halinde, yeni sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk kira ilişkisinin başlangıcından itibaren geçen sürenin dikkate alınabileceğini belirtti.
Bu durumda şartların oluşması halinde kira bedelinin hak ve nesafet kurallarına göre yeniden belirlenebileceği ifade edildi.
Bilirkişi incelemesi yapılması gerekiyor
Yargıtay, 2018’de belirlenen kira bedelinin o dönemdeki rayiç değeri yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi incelemesiyle belirlenmesi gerektiğine hükmetti.
Ödenen kira bedellerinin de değerlendirilmesini isteyen Daire, kira bedelinin rayice uygun olduğunun belirlenmesi halinde talep edilen dönem için endeks üzerinden artış yapılması, rayice uygun olmadığının tespit edilmesi halinde ise kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenmesi gerektiğini bildirdi.
Yargıtay, bu araştırmalar yapılmadan karar verilmesini eksik inceleme olarak değerlendirerek yerel mahkeme kararını bozdu.
